今日晚间，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。
作为资本市场涉房地产各项融资业务的指引性文件，《意见》着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券(ABS)和不动产投资信托基金(REITs)等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。
《意见》的一大重要总体要求在于，改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变。
基于此，《意见》还提出支持房地产开发企业合理融资的五项具体举措。
（一）支持上市房地产开发企业再融资；
（二）支持上市房地产开发企业并购重组；
（三）支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；
（四）推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；
（五）持续推进不动产私募投资基金试点工作。
据悉，下一步，中国证监会将组织抓好《意见》落地落实工作，坚持发展与规范并重，充分发挥资本市场功能作用，积极支持房地产开发企业融资用于符合政策要求的房地产项目，优化房地产证券发行人监管，着力防范化解房地产领域涉资本市场风险，更好服务加快构建房地产发展新模式，推动房地产行业高质量发展。
改革房地产开发融资方式，“主体信用”逻辑转向“项目信用”逻辑
为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展的重大决策部署，加快构建与房地产发展新模式相匹配的资本市场服务体系，服务住房品质提升和企业转型发展，促进金融与房地产良性循环，中国证监会制定了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。
从《意见》的总体要求来看，《意见》要求改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。
业内人士强调，房企融资逻辑由主体信用转向项目信用，是一项重要的变化。这意味着政策不再简单向房企主体输血，只有符合导向的市场化优质项目才可获得资本市场融资支持，思路切换为精准“支持项目”。
举措一：支持上市房地产开发企业再融资
《意见》第二部分内容提出了支持房地产开发企业合理融资的五项举措。
一是支持上市房地产开发企业再融资。强化资本市场功能发挥，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资，募集资金应当投向符合政策要求的市场化房地产项目，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。对于境外上市房地产开发企业再融资的，依照有关规定持续做好相关备案工作。
业内人士分析指出，此政策有助于优化房企负债结构，降低房企的财务压力。同时政策明确，资金仅限合规的市场化项目，这有助于杜绝资金空转套利，有助于合规风险管控。
举措二：支持上市房地产开发企业并购重组
第二项举措是支持上市房地产开发企业并购重组。发挥资本市场在企业并购重组中的主渠道作用，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产，其中发行股份、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。建筑等与房地产密切相关行业的上市公司，参照上市房地产开发企业政策执行。
该政策通过多元支付工具降低房企重组资金压力，有助于提升重组落地效率。长远来看，政策有利于加速行业出清低效产能，整体优化行业格局。业内人士还强调，“市场化并购有望盘活行业内的存量资源，推动房企向集约化经营模式转型。”
举措三：支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）
第三项举措是支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。着力满足国有、民营等各类所有制房地产开发企业合理债券融资需求，进一步提高审核效率，支持房地产开发企业发行公司债券募集资金主要用于符合政策要求的房地产项目，募集资金规模应当与项目所需资金相匹配，负责实施的项目开发公司应当符合监管要求。
《意见》还提到，对于存量公司债券，允许滚动续发。支持房地产开发企业依托经营稳健、现金收益良好的不动产项目发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS。鼓励专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保、创设信用保护工具等方式，支持房地产开发企业发行债券融资。
在当前市场环境下，业内人士认为，存量债滚动续发可缓解企业到期偿债压力，避免集中债务违约风险。此外，审核提速有望缩短融资周期，适配房企资金周转需求。
举措四：推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展
第四项举措是推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。稳慎推进商业不动产REITs发展。
该举措核心是盘活房企沉淀存量重资产，帮助房企回笼现金流，破解重资产、低周转的痛点。此外，优化租赁住房REITs审核标准，能助力保障性住房项目良性循环，长远来看有望推动房企从开发销售模式转向资产持有运营新模式。
举措五：持续推进不动产私募投资基金试点工作
五是持续推进不动产私募投资基金试点工作。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投向符合政策要求的不动产项目。
本政策本条拓宽房企股权类非标融资渠道，借助私募不动产基金引入长期机构资金，与传统信贷、债券融资形成互补。长远来看，有望助力房企多元化、多层次融资格局成型。
多重举措优化监管并防范化解风险
除支持融资外，《意见》还提出了有关优化监管的举措。
具体来看，《意见》提出，优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。
业内人士强调，从会计准则、资金流向、信息披露多维度设置审核关卡，有助于压实房企、中介机构主体责任。此外，通过提高造假惩戒成本，防范资金被挪用、财报失真等乱象，保障融资资金真正流入合规项目，实现融资支持与风险防控并行。
《意见》第四部分内容有关防范化解风险。《意见》提出，落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。
《意见》还提到，配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。
具体来看，相关风险化解政策侧重事前预警与市场化风险出清，通过风险预判机制提早识别房企潜在风险，避免风险集中爆发。另外值得注意的是，房企退市、违约债处置坚持平稳有序原则，并非一刀切处置，有助于以市场化方式缓释存量风险。
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