本周，公募REITs一级市场迎来密集供给。国泰海通中建租赁住房REIT、银华粤海水务水利REIT将于10月28日分别登陆上交所、深交所；华安锦江商业REIT、中金菜鸟REIT定于10月30日挂牌。这4只产品覆盖保障性租赁住房、水利发电、酒店商业、仓储物流四大赛道，上市完成后全市场公募REITs总数将升至94只。
其中，银华粤海水务水利REIT是全国首单水利设施发电REITs、首单省级水利REITs，底层资产锁定清远飞来峡水利枢纽与潮州供水枢纽发电业务；华安锦江商业REIT系首只以连锁酒店为底层资产的商业不动产REITs，入池资产为18座城市21家锦江都城酒店，将商业不动产从写字楼、购物中心进一步延伸至住宿消费。
截至目前，全市场已上市公募的REITs共90只，总市值超过2300亿元，在审与储备项目充足，资产门类覆盖交通、能源、市政环保、数据中心等主流板块，并持续向城市更新、文旅养老等未充分证券化领域拓展。可以看到的是，公募REITs已跳出高速公路、产业园等传统基建框架，向民生保障、资源利用、消费场景与新基建同步延伸。
政策面上，今年10月9日证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，涉及公募REITs分类、基金投资REITs适用规则等重要安排。10月19日，证监会主席吴清在2026金融街论坛年会上明确，落实内地与香港市场“五个协同”合作新模式，加快推进人民币股票交易柜台和REITs纳入沪深港通。机构预期，公募REITs有望从境内机构主导的封闭市场，升级为两地投资者共同参与的跨境配置标的。
国泰海通证券固收分析师汤志宇指出，征求意见稿在公募基金通用部门规章中首次将REITs与股票基金、债券基金、FOF等并列单列，并明确基金投资REITs按证券投资规则管理、不再简单视为“基金买基金”。这为FOF之外的普通公募产品配置REITs解除了比例约束限制，但实际配置仍取决于产品的风险收益吸引力。
中金公司《REITs年度市场调查报告（2027）》显示，在81份有效问卷中，73%的样本机构计划于2027年增配公募REITs。机构偏好呈现“稳定+增长”双重逻辑：80%关注保租房，61%关注环保公用事业，70%看好消费及商业资产，63%关注数据中心。配置决策中，底层资产经营与现金流、估值安全边际、流动性位居前列，利率与宏观政策因素权重明显下降——机构定价正在从“看标签”回归“看现金流”。91%的样本机构认为市场规模及二级流动性不足是首要难点，普遍期待通过引入社保等长期资金、提升做市质量、丰富指数化产品来改善交易深度。
对照美日市场经验，基于“投资规则放开—配置工具丰富—跨境渠道打通”的渐进情景，中信建投证券地产经营服务及REITs行业首席分析师黄啸天团队测算，在相关条件逐步落地的情景下，长期我国REITs配置规模有望达到约9100亿元；资金来源将由险资、理财、居民短期增配起步，逐步扩展至社保养老、年金与境外资金共同参与。当前产权类REITs平均现金分派率约4.7%，在低利率环境下具备一定配置吸引力，保租房、市政环保、数据中心等分派稳健资产适合作为底仓，仓储物流与部分高速公路则保留经营修复弹性。
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